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本日は、『マンションの規約作成時の注意点』について、お話させていただきます。

１　法律によって決めることの出来る事項

『建物の区分所有等に関する法律』の三十条に、規約に定めることの出来る事項が記されています。

大まかには、規約で定めることのできる事項は、この法律に定めるもののほか、建物またはその敷地、もしくは付属施設の管理、または使用に関する区分所有者相互間の事項とされていますが、具体的には次の様な事項となります。

①建物の専有部分の使用に関する事項

このなかでは、この建物の専有部分は、事務所、住居用に使用するものとし、店舗、バーなどの風俗営業には使用できないといったように、その用途を制限することができます。

②敷地、建物などの供用部分の使用に関する事項

供用の庭をどうするか、駐車場として使用するにはどうするかなどといったことを決めます。

一部の分譲業者の規約では、この供用部分に広告物を設置することができるのは、マンションの管理者である分譲業者だけであるといったような、まったく一方的な定めをしている例もあります。

③建物、敷地、付属施設の使用、管理に関する事項

建物などの管理をどうするか、管理者を決めるときはだれにするのか、あるいはその管理者を解任・選任するにはどうするかなどや、管理者の職務権限・管理費用の額、支払方法などを決めます。
これと同時に、管理者との間で別途、管理委託契約を締結するといった例もあります。

◇規約により定められる事項

これらの事項のほかは、法律で、『規約により別段の定めをすることができる事項』としては、

イ．規約供用部分の定め

ロ．供用部分を特定の区分所有者に管理所有させる定め

ハ．供用部分の共有持分の定め

ニ．供用部分の変更に関する定め

ホ．供用部分の管理に関する事項の決定方法の定め

ヘ．供用部分に関する諸費用の負担割合および供用部分から生じる利益の分配基準の定め

ト．供用部分の管理所有者の権利義務に関する定め

チ．管理者の選任方法の定め

リ．管理者の職務権限に関する定め

ヌ．規約の設定、変更または廃止の方法

ル．集会の運営に関する定め

もっとも、この規約では、区分所有者以外の者の権利を害するような事項を定めることはできません。

また専有部分の譲渡を禁止したり、専有部分に抵当権を設定してはいけないといったように、その権利を制限したるすることができないことはいうまでもありません。

このような定めや、法律の強行規定に違反するような規約はもちろん無効で、区分所有者を拘束するものではありません。

以上、『マンション規約作成時の注意点』について、お話させていただきました。



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