相続のことがよくわかる情報サイト

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本日は、『管理人室・駐車場等の取り扱い』について、お話させていただきます。

１　管理人室・駐車場等は共用部分となるのか

マンションの一部・すなわち管理人室・管理事務室・駐車場・倉庫ピロティ―などが共用部分であるのかは、その所有権がいずれに属するのかということに重大な関係があるので、極めて重要なこととなります。

最近のマンションの紛争のなかには、これらについての争いが多く見られます。

この原因は、共用部分であれば、区分所有者全員の共有となり、そうでなければ専有部分となって、その所有権を主張するマンションの分譲会社の所有となることによります。

もし、駐車場が共用部分であれば、駐車料は全員の収入となり管理費に組み入れることができますので、大変な差となってきます。

訴訟も、少なからずは提起されていますが、判決は共用部分と認めるものと反対に専有部分とするもの等、まちまちの結果がでており、流動的な状況です。しかしながら、共用部分と認める方向になってきているようです。

マンションの購入に際しては、管理人室や駐車場等が共用部分であるか、分譲業者の所有となっているかの十分か確認が必要でしょう。

なお、昭和59年1月1日からは、分譲業者は、管理人室・管理事務室・駐車場・倉庫などを公正証書で規約共用部分とすることができることとなりましたので、この点の確認を行うことも重要です。

以上、『管理人室・駐車場等の扱い』について、お話させていただきました。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）


  

本日は、『マンションの共用部分の権利』について、お話させていただきます。

１　マンションの共用部分の権利とは

マンションの共用部分は『法』十一条一項で、区分所有者全員の共有に属し、その持分は『法』十四条一項で各自の専有部分の床面積の割合によると明記されており、十一条三項で共用部分は登記できないと規定されています。
住宅・店舗部分が各人に登記されるのとは、大変な相違です。

参考に、建物登記簿には、マンションの建物全体の総床面積が記載され、そのうちの７～８割に当たる面積が各自の専有部分である住宅・店舗で所有権登記がされています。
残り２～３割の面積が廊下・階段など共用部分にあたり、これは何人にも所有権登記はありません。

ただし、固定資産税は、各自の所有権登記のある部分の税額に、共用部分についても、その面積割合による税額が加算して課せられています。

以上、『マンションの共用部分の権利』について、お話させていただきました。



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本日は、『マンション共用部分の種類』について、お話させていただきます。

１　マンション建物の躯体部分

これは建物の鉄骨・鉄筋・コンクリートなどによる本体です。

各自が区分所有権と称する所有がどこまでかというと、内壁・天井・床のうち、その上塗り部分までとなります。

隣戸との壁心は建物の躯体であるので、必然的に共用部分となります。

２　専有部分以外の建物の部分

共用の玄関・廊下・階段・ロビー・エレベーター室・機械室・電気室・屋上・塔屋・ベランダ・テラス・ピロティ―・非常階段などとなります。

３　建物の付属設備

共用のエレベーター・電気設備・給排水衛生設備・冷暖房設備・防火設備・警備設備など、およびその配線・配管など

４　『法』一条および四条により規約をもって共用部分と定めることが望ましい部分（規約共用部分）

集会室・管理人室・管理事務室・倉庫・車庫など

５　共用の付属施設

庭・バルコニー・塀など。

以上、『マンションの共用部分の種類』について、お話させていただきました。


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本日は、『マンションの共用部分』について、お話させていただきます。

１　マンションの共用部分とは・・・

マンションは、所有、使用の関係から、これを大別すると、各自が単独で所有、使用する住宅部分・店舗部分と、全員が共同所有、共同使用する共同玄関・廊下・階段などに分かれます。

そして、共用部分とはこの全員が共同所有（共有）し、共同使用するマンションの建物部分をいいます。

これに対するものは、『専有部分』という言葉であり、区分所有権の目的である住宅・店舗がこれにあたるわけです。

『建物の区分所有等に関する法律』では、その四条で、『構造上区分所有者全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分は共用部分ちする』と定義していおり、これを『法定共用部分』といいます。

この条文で『一部の共用に供されるべき』というのは、たとえば六階の所有者五名のみが共同使用する屋上花壇のごときものを指しますが、このような建物部分は通常のマンションにはほとんどないといってよいでしょう。

以上、『マンションの共用部分』について、お話させていただきました。


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本日は、『マンションの規約作成時の注意点』について、お話させていただきます。

１　法律によって決めることの出来る事項

『建物の区分所有等に関する法律』の三十条に、規約に定めることの出来る事項が記されています。

大まかには、規約で定めることのできる事項は、この法律に定めるもののほか、建物またはその敷地、もしくは付属施設の管理、または使用に関する区分所有者相互間の事項とされていますが、具体的には次の様な事項となります。

①建物の専有部分の使用に関する事項

このなかでは、この建物の専有部分は、事務所、住居用に使用するものとし、店舗、バーなどの風俗営業には使用できないといったように、その用途を制限することができます。

②敷地、建物などの供用部分の使用に関する事項

供用の庭をどうするか、駐車場として使用するにはどうするかなどといったことを決めます。

一部の分譲業者の規約では、この供用部分に広告物を設置することができるのは、マンションの管理者である分譲業者だけであるといったような、まったく一方的な定めをしている例もあります。

③建物、敷地、付属施設の使用、管理に関する事項

建物などの管理をどうするか、管理者を決めるときはだれにするのか、あるいはその管理者を解任・選任するにはどうするかなどや、管理者の職務権限・管理費用の額、支払方法などを決めます。
これと同時に、管理者との間で別途、管理委託契約を締結するといった例もあります。

◇規約により定められる事項

これらの事項のほかは、法律で、『規約により別段の定めをすることができる事項』としては、

イ．規約供用部分の定め

ロ．供用部分を特定の区分所有者に管理所有させる定め

ハ．供用部分の共有持分の定め

ニ．供用部分の変更に関する定め

ホ．供用部分の管理に関する事項の決定方法の定め

ヘ．供用部分に関する諸費用の負担割合および供用部分から生じる利益の分配基準の定め

ト．供用部分の管理所有者の権利義務に関する定め

チ．管理者の選任方法の定め

リ．管理者の職務権限に関する定め

ヌ．規約の設定、変更または廃止の方法

ル．集会の運営に関する定め

もっとも、この規約では、区分所有者以外の者の権利を害するような事項を定めることはできません。

また専有部分の譲渡を禁止したり、専有部分に抵当権を設定してはいけないといったように、その権利を制限したるすることができないことはいうまでもありません。

このような定めや、法律の強行規定に違反するような規約はもちろん無効で、区分所有者を拘束するものではありません。

以上、『マンション規約作成時の注意点』について、お話させていただきました。



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本日は、『マンションの規約とは』について、お話させていただきます。

１　マンションの規約の効力とは・・

マンションの規約とは、『建物の区分所有等に関する法律』（マンションの管理または使用に関する事項について各区分所有者（マンション所有者）相互間の関係を規律する法律です。）の30条で認められたものです。

この規約では、建物またはその敷地もしくは付属施設の管理、または使用に関する区分所有者相互間の事項を決めることができます。

もっとも、このようなことはあえて法律の根拠によらなくても、各自で話し合えばよいといえばよいのですが・・

ただし、単に各自で話しあって決めたことは、話しあった人の間だけで効力を持つにすぎないこととなります。

つまり話し合いをしたＡさんが、マンションを売却してＢさんに売って他に転出してしまいますと、Ａさんとの間で決めたことを、Ｂさんに守らせるということは、Ｂさんの承諾がないかぎりできないこととなります。

そこでＢさんが、どうしても承知しないとなったら、せっかくの話し合いによる決まりも有名無実となってしまいます。

このような事態を避けるために、上記のように法律でみとめらたのがマンションの規約です。

この法律によって決められたとおりの規約を作っておけば、区分所有者の特定承継人（前述のＢさん）にもその効力が生じ、Ｂさんは、自分が全然関係していないにもかかわらず、規約で定められた事項は守らなければいけないこととなるのです。

上記のようなことから、マンションを購入する際には、マンションの規約を、十分に調査、検討しなければいけないこととなります。

たとえば、規約で管理費が決められていれば、上記のＢさんは、その管理費がいかに高いと思っても支払わなければなりません。

また、規約でマンションの用途を住居のみと決めてあれば、そこを事務所として使いたい人には売れないといったように、これを他に売却する場合の価格にも大きく影響することが考えられます。

この規約は、民間の分譲業者の分譲マンションの場合は、その業者側が作成したものを使用することがほとんどです。

この業者側の作成したもののなかには、建物の管理は業者が行い、しかも、その管理形態があくまで業者側の利益を図るのを主目的としているのもありますで注意することが必要です。

以上、『マンションの規約の効力とは・・』について、お話させていただきました。


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本日は、『賃貸借に係わる金銭⑦』について、お話させていただきます。

１　礼金とは

礼金は、借家に多くみられ、もともと戦後の住宅難の頃、家を貸してくれたことに感謝し、謝礼として支払ったことに始まったものと言われます。

それが礼金の名目で、契約の際に渡し切りの金銭として慣行化されたものといえるでしょう。

また、契約当初の権利金にあたるものや契約更新のときの更新料を、礼金の名目で授受することもあります。

なお、仲介をした不動産業者の仲介料も礼金ということがありますが、これは賃貸借契約とは別個のものとなります。

２　更新料とは

契約期間が満了し、さらに契約を継続させる（更新）ときに一定の金銭を支払う慣行があり、これを更新料といいます。

更新料は法的に必ずしも支払わなければならないものではなく、支払いの慣行がない地域も多くなります。

その額は、借家の場合は家賃の1～2ヵ月分、借地の場合は借地権価格の5％程度が標準とされています。

更新料と礼金は、支払うべき法的根拠はなく、慣習に基づく金銭となります。

近年は、これらの金銭を支払わないケースも多々見受けられることとなりました。

以上、『賃貸借に係わる金銭⑦』について、お話させていただきました。


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本日は、『賃貸借に係わる金銭⑥』について、お話させていただきます。

１　権利金とは

一時金のなかで、権利金ほどわかりづらいものはなく、法的に多様な性格を持っています。

その理由は、敷金とか保証金と違い、『権利に対するお金』という名目の権利金は、どのような場面でも使いやすい名称だからです。

貸主・借主間の利益・不利益の調整や賃借権が特殊性を持つ（持たせる）場合などの個別的事情について、金銭で解決を図ろうとする諸場面で、権利金という名称の金銭が授受される現実が先ず先にあり、その現実に対して、あとからいろいろと法的性格を検討していると考えるほうが分かりやすいでしょう。

権利金の性格としては、一応、次のようなものが考えられていますが、いずれも戻ってこない金銭ということでは一致しています。

①　賃借権設定の一時金

土地を借りる際に、借地人から地主に権利金として、まとまった額が支払われます。

定期借地契約でない一般の借地契約では、いったん土地を貸すと、地主はその土地を半永久的に自分で利用することができなくかり、逆に借地人は、強い権利を手にいれることができることとなります。

このような利益・不利益を調整するために、土地を借りる際に借地権設定の対価として権利金が授受されます。

②　賃借権に譲渡性を持たせる対価

飲食店の『居抜き』のように、賃借権の譲渡・転貸することを、あらかじめ認めてもらうために権利金を授受することがあります。

③　営業権の対価

有名店舗の『のれん』などの営業上の権利・利益（営業権）を引き継ぐ際に、営業権の対価として権利金が授受されます。

④　賃料の前払い

月々の賃料を低く抑えながら、それをカバーするために、賃料の一部を一括前払いする意味で権利金が授受されることがあります。

このように、権利金の性格は多様ですので、実際の契約においては、どのような性格のものかをはっきりさせることが大切です。

以上、『賃貸借に係わる金銭⑥』について、お話させていただきました。



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本日は、『賃貸借に関わる金銭⑤』について、お話させていただきます。

１　保証金とは

保証金の授受は、ビルおよび店舗の賃貸借に多く見られます。

具体的な契約書での文言は次の通りとなります。

『賃借人は、本契約締結と同時に、保証金として○○○○円を賃貸人に差し入れる。当保証金は、契約日より満○年間にわたり、毎年均等償還する。据え置き期間中は無利息とし、期間経過後は年1％の利息をつける。』

法的性格がはっきりしている敷金と違い、保証金の性格は多様ですが、法的には金銭消費貸借契約（金銭の貸し借り）の性格が強いものと理解されます。

保証金授受の慣行は、戦後、ビルの建築資金を補うためのものに由来し、以前は建設協力金の名称が多く用いられていました。

通常、敷金は賃料の数か月分と理解されていたので、多額の一時金を授受するために別の名目として保証金が考えだされたようです。

一般に、保証金は、一定期間据え置いた後、分割して返還されます。

返還されずに残っている額を、未償還額といいます。

据置期間中は無利息ですが、返還償還後は年1％程度の利息を付けるのが通例です。

また、期間中の途中で解約する場合に、ペナルティとして保証金の一部を没収するという取決めもみられます。

保証金という名目ながら、実際には権利金の場合もあり、また敷金と同様、債務不履行の担保とする場合もあるので、契約では保証金に関する条項をよく読んで、その実質的な法的性格を理解することが大切です。

このように保証金の性格には不明瞭な点が多いため、近年、ビルの賃貸借では保証金という名目をやめて敷金に一本化する傾向がみられ、それにともなって敷金の高額化が進んでいます。

以上、『賃貸借に関わる金銭⑤』について、お話させていただきました。


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ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）  

本日は、『賃貸借に係わる金銭④』について、お話させていただきます。

１　賃貸借契約の一時金とは

月々の賃料とは別に、賃貸借契約を結ぶときに支払われる金銭を一時金といいます。

一時金には、敷金・権利金・保証金・礼金等があり、その名称はさまざまです。

返還されない渡し切りのものなのか、返還される預り金なのかで大きく性格が違います。

返還されるものとして資金・保証金があり、返還されないものとして権利金・礼金があります。

２　敷金とは

敷金とは、賃借人が賃料を支払わないとか、その他の債務不履行を担保するために預ける金銭となります。

したがって、債務不履行がなければ、契約終了時に全額返してもらえることが原則となります。

未払い賃料等があるときは、その分が敷金から差し引かれることとなります。

通常、預けられてある間の利息はつかないこととなります。

賃貸人が不動産を譲渡したときは、賃貸人の地位は、そのまま新しい買主に引き継がれて、買主は敷金の返還義務を負います。

また、敷金の法的性格からするとおかしいのですが、敷金の償却といって、敷金の一部を返さないケースがあります。

以上、『賃貸借係わる金銭④』について、お話させていただきました。


  

本日は、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきます。

ビルや店舗の賃貸借の場合、多額の一時金を支払うことがあります。

月々の支払賃料が同額であっても、一時金が違う場合は、賃借人側の実質的な負担は異なる結果となります。

賃借人の負担は、期日ごとに支払われる賃料だけでなく、一時金および共益費に関連するものが実質的なすべての負担額となり、これを実質賃料といいます。

実質賃料とは、名目のいかんにかかわらず、賃貸人に支払われるすべての経済的対価のことです。

たとえば、共益費の一部が実質的に賃料の上乗せ分であることがあります。

また、敷金・保証金等の一時金の運用益も実質賃料の一部となります。

一時金が支払われた場合の実質賃料は、次の式により求められます。

実質賃料＝支払賃料＋一時金運用＋共益費のうちの賃料上乗せ分

以上、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきました。



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本日は、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきます。

１　共益費、付加使用料とは・・・

貸ビルやアパートを借りる場合には、賃料のほかに共益費を支払います。

共益費とは、共同で使用するエレベーター・廊下・階段などの電気料および清掃保守料等に充てるためのもので、名称としては、ほかに共通費、管理費などが使われます。

本来は、月々にかかった実費を清算すべきものとなりますが、計算が面倒なため、毎月一定額と決められるのが一般的となります。実際よりも多い額を共益費の名目で徴収し、実質的には賃料の上乗せとなっていることもあります。

付加使用料とは、借りた部屋の中で使う電気・水道・冷暖房・部屋の清掃費などで、賃借人が使った分の実費を支払うのが原則となります。

以上、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきました。




  

本日は、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきます。

１　賃貸借にともなう授受される金銭の種類

①契約締結時・・・・・・・・・・・敷金、保証金、権利金、礼金

②契約期間中の毎月（毎年）・・・・賃料、共益費

③契約更新のとき・・・・・・・・・更新料

④契約終了のとき・・・・・・・・・敷金等の返還分

賃料のように定期的に支払うものと、契約を結ぶときや更新するときに一時的に支払う一時金があります。

２　賃料について

賃料とは、賃借人が不動産を借りて使用する対価として賃貸人に支払う金銭で、土地賃貸借の場合は、地代、建物の場合は家賃といいます。
借地借家法や重要事項説明書では、借賃という言葉を使っています。

賃料は、月単位で支払うのが一般的です。
ただし、借地では年単位での支払いも見受けられます。
月末までに翌月の賃料を支払う前家賃が一般的です。
月の中途で契約した場合は、通常、契約日から月末までの賃料を日割計算します。

賃料を支払わないことは賃借人の重大な義務違反で、契約解除の理由となります。

以上、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきました。



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本日は、『賃貸借契約　保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきます。

１　保証人と連帯保証人の違い

賃貸借契約では、当事者として賃貸人および賃借人のほかに、賃借人の連帯保証人が加わるのが通常です。

連帯保証人とは、賃借人が債務を履行しないときに、連帯して債務を履行することを保証した人間です。

たとえば、賃借人が賃料を支払わないときには、連帯保証人が代わって支払わなければなりません。

法律上、『連帯』という言葉は非常に重要な意味を持っています。

連帯保証人と単なる保証人では責任の程度が大きく違います。

単なる保証人の場合には、自分が支払う前に、まず本人から取ってくれということができます。

しかし連帯保証人の場合には、本人と連帯して同じ立場にあり、本人から先に取ってくれといえず、いきなり請求を受けて

それを拒否できないこととなります。

以上、『賃貸借契約　保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきました。


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本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきます。

１　現状回復義務とは・・・

この現状というのは、もとの状態という意味です。

すなわち、現状回復義務とは、契約が終了したときに、賃借人は、物件を借りる前のもとの状態に戻して返さなければならないことをいいます。

賃借人が自分の都合で取りつけたものを取り外して返すことは当然のこととして、客観的に価値のある造作は、賃貸人に買い取ってくれと請求できるとされています。

そこで、借地借家法では、造作買取請求権を放棄する旨の取り決めが出来ることとなりました。

造作買取請求権を放棄した契約のもとで、賃借人が現状回復しない場合は、賃貸人が現状回復を行い、その費用を敷金から差し引くことが出来ることとなります。

この現状回復にからんでの敷金返還に関するトラブルとして、退去時の現状回復義務があることをよいことに、本来であれば賃貸人が負担すべき修繕費用までを敷金から差し引き、場合によっては、敷金では足りずに追加支出を賃借人に請求するといったような行為によるトラブルがあります。

この現状回復のトラブルに関する解決の指針として、国土交通省が『現状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を発表しています。

この発表によると、賃借人の現状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失､善感注意義務違反、その通常の使用をこえるような使用による損耗・毀損を復旧すること』とされています。

すなわち、賃借人が通常の使い方をして発生する損耗、たとえば、畳の変化や家具を置いたことによる畳のへこみ、壁紙の汚れ等修復費用は、現状回復義務の範囲には入らないこととなってきます。

逆に、賃借人の不注意による通常の使用では発生しない損耗、たとえば、引っ越し作業で生じた引っかき傷、窓の閉め忘れによる雨水の吹きこみによるカビ等の補修は、賃借人の負担となります。

ただし、この場合でも、補修工事が最低限可能な施行単位に基づく補修費用相当額が負担範囲の基本とされます。

たとえば、畳にたばこの焼け焦げをつけてしまったときには、部屋全体の畳を取りかえるのではなく、焼け焦げのついた畳だけの取替費用を負担すればよいとされています。

このガイドラインは、法律ではないので強制力はありませんが、現状回復に関する問題解決の指針とはなっています。

東京都は、『東京における住宅の賃貸借に係わる紛争の防止に関する条例』（通称、東京ルール）を平成16年10月から施行しました。

この条例は、直接的には、東京都内の賃貸住宅を扱う宅建業者を対象とするものではありますが、その間接的な影響力は見逃せません。

具体的には、宅建業者は、契約前の重要事項説明のときに、同時に現状回復に関する費用負担等に関する説明をしなければなりません。

本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきました。



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本日は、『賃貸借契約のポイント⑤』について、お話させていただきます。

１　賃貸借契約の終了とは・・・

賃貸借契約の終了する時期は、次の二つによります。

①契約期間満了にあたって、両当事者が契約を更新しないことに合意して終了する場合。

②契約期間中に、契約が終了する場合。・・その原因として次の三つがあります。
イ：解約・・・・・当事者一方の事情による場合
ロ：契約解除・・・賃借人が契約条項に違反した場合
ハ：契約の消滅・・天災等により物件が毀損・滅失し、契約を続けられなくなった場合

当事者一方の事情により解約する場合については、解約を申し入れする時期は、賃貸人と賃借人で異なってきます。

慣例では、賃貸人からの解約申し入れは６ヵ月前（正当事由が必要）、賃借人からの解約申し入れは１～３ヵ月前でよいケースが多いようです。

正当事由とは、立ち退いてくれというために必要となる正当な理由のことをいいます。

実際には、正当な事由が認められることは少なくて、立ち退きを実現することはなかなか困難なようです。

以上、『賃貸借契約ポイント⑤』について、お話させていただきました。


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本日は、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきます。

１　賃借権の譲渡・転貸について

賃貸借の譲渡・転貸禁止の条文は、非常に重要なものです。

賃借権の譲渡とは、賃借人が借りている権利をすっかり譲渡して、当人は契約から抜けてしまうことをいいます。

転貸とは、いわゆるまた貸しすることをいいます。

貸す時には、借りる人間のを信用して貸しますので、賃貸人に無断で賃借人が変わったり、又貸しすることは、信頼関係を破壊することとみなされて、契約解除の理由となるのが一般的です。

譲渡や転貸以外に、目的物件を第三者に使用させるケースとしては、第三者と共同使用することとか、店舗の営業を第三者に委託することなどが考えられます。

また、賃借人以外の名義を表示する例としては、賃借人が経営している別会社の表示をだすことなどが考えられます。
このようなことを無断で行うのはよくないことですが、だからといって、すぐさま信頼関係が破壊されたといえるかは、個別に検討する必要があります。

また、契約当初は個人営業だったのが、途中で法人に組織変更する（法人成りという）ケースも、形式上は賃借権の譲渡となりますが、特別の事情がない限り信頼関係の破壊とはみなされないこととなります。

以上、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきました。



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本日は、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきます。

１　賃貸物件の修繕は・・・

修繕に関しては、賃貸人は、お金を取って建物を貸すわけですから、賃貸人は、建物を賃借人が使用目的にそって使える状態にしておかなければなりません。

雨漏りを賃貸人が修繕するのは当然でしょう。

逆に貸室内の蛍光灯が切れたときには、賃借人が取りかえるのも当然でしょう。

問題が生じやすいのは、貸室の床・壁および空調設備などですが、とくに賃借人に落ち度があるわけでなく、普通に使っていて年月の経過とともに修繕が必要となった場合には、賃貸人が修繕義務を負うとするのが一般的でしょう。

以上、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきました。


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本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。

１　造作買取請求権について

店舗の賃貸借では、賃借人が使用目的に沿った内装を行うことから、通常、全く内装を施さない、スケルトン貸しで引き渡されます。

事務所の場合いでも、基本的な内装工事に対して、賃借人が造作を加えることがあります。

賃借人は取り付けた造作を、賃貸借終了のときに賃貸人に時価で買い取るように請求ができます。

この請求できる権利を造作買取請求権といいます。

しかし、どのうようなものでも買い取れるというものではなく、法律上、その範囲を限定しています。

その範囲とは、建物を継続使用するにあたって客観的にみて役立つものとされています。

昔のれいでいえば、畳や建具などですが、現在では、縁側に取り付けた濡れ縁のようなものでしょう。

ここでは『客観的』という言葉がポイントとなります。

つまり、賃借人が主観的に価値を認めても一般的価値がないものは、該当しません。

造作買取請求権が問題となるのは、多くは店舗の場合です。

商品やブランドによっては、その内装や造作は個性が強く、次のテナントの方が前の内装をそのまま使うことは稀でしょう。

店舗の場合、スケルトン貸しが多いのは、このような事情の反映と考えられます。

造作買取請求権は、旧借家法では無条件に認められていましたが、借地借家法では、当事者間の取り決めで、賃貸人の買取義務を免除することができるようになりました。

以上、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきました。




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本日は、賃貸借契約記載事項ポイント①について、お話させていただきます。

１　賃貸借の使用目的の表示

賃貸借契約書では、使用目的を定めています。

賃借人は、借りた建物を、その使用目的に合わせて使用する義務を負います。（用法遵守義務といいます）

賃貸借契約書に事務所と使用目的が定められているものを、店舗にすることは義務違反になります。

また、分譲地内の住宅のように、建物の構造および周囲の状況から自ずと使用方法が定まるものを、契約書に記載がないからといって、店舗にしたりすることも同様のこととなります。

契約書で使用目的を定めるのは、賃借人の用法遵守義務をはっきりとさせて不正使用を防ぐことを、目的としています。

２　賃貸借の期間は・・

建物の場合、賃貸借期間は１年とか２年とかの比較的短い期間が定められることが多いのですが、現実的には期間が満了した時点で終了することなく、更新されることが通常なこととなります。（定期借家制度を除く）

更新とは契約期間を延長することです。

更新には、法定更新と合意更新があります。

期間が満了するときに、当事者間で合意して行う更新を合意更新といいます。

ほとんどの場合、更新しない旨の意思表示がなければ、更新したとみなす法定更新により、期間が延長されます。

法定更新後は、次に説明する期間の定めにない賃貸借契約として扱われます。

賃貸人側から更新しないという意思表示（更新拒絶）や解約申しれをしても、実際に契約を終了させることは、なかなか困難なこととなります。

それは、賃貸人側に、その建物を自分で使う必要があるなどのもっともな理由（正当事由という）がないかぎり、法律上、更新拒絶や解約申し入れは認められないということによります。

その結果、契約当初に賃貸借期間を１年と定めても、事実上期限がないのとほとんど同じこととなってしまうことになります。

契約にあたって期間を定めないこともできます。

この期間の定めのない賃貸借では、当事者はいつでも解約の申し入れができます。

賃貸人からの申し入れであれば申し入れ後６ヵ月、賃借人からの申し入れであれば申し入れ後３ヵ月（民法上）が経った時点で契約は終了することとなります。

ただし、賃貸人からの解約が困難なことは、上で述べた通りです。


本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント①』について、お話させていただきました。



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