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本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきます。

１　現状回復義務とは・・・

この現状というのは、もとの状態という意味です。

すなわち、現状回復義務とは、契約が終了したときに、賃借人は、物件を借りる前のもとの状態に戻して返さなければならないことをいいます。

賃借人が自分の都合で取りつけたものを取り外して返すことは当然のこととして、客観的に価値のある造作は、賃貸人に買い取ってくれと請求できるとされています。

そこで、借地借家法では、造作買取請求権を放棄する旨の取り決めが出来ることとなりました。

造作買取請求権を放棄した契約のもとで、賃借人が現状回復しない場合は、賃貸人が現状回復を行い、その費用を敷金から差し引くことが出来ることとなります。

この現状回復にからんでの敷金返還に関するトラブルとして、退去時の現状回復義務があることをよいことに、本来であれば賃貸人が負担すべき修繕費用までを敷金から差し引き、場合によっては、敷金では足りずに追加支出を賃借人に請求するといったような行為によるトラブルがあります。

この現状回復のトラブルに関する解決の指針として、国土交通省が『現状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を発表しています。

この発表によると、賃借人の現状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失､善感注意義務違反、その通常の使用をこえるような使用による損耗・毀損を復旧すること』とされています。

すなわち、賃借人が通常の使い方をして発生する損耗、たとえば、畳の変化や家具を置いたことによる畳のへこみ、壁紙の汚れ等修復費用は、現状回復義務の範囲には入らないこととなってきます。

逆に、賃借人の不注意による通常の使用では発生しない損耗、たとえば、引っ越し作業で生じた引っかき傷、窓の閉め忘れによる雨水の吹きこみによるカビ等の補修は、賃借人の負担となります。

ただし、この場合でも、補修工事が最低限可能な施行単位に基づく補修費用相当額が負担範囲の基本とされます。

たとえば、畳にたばこの焼け焦げをつけてしまったときには、部屋全体の畳を取りかえるのではなく、焼け焦げのついた畳だけの取替費用を負担すればよいとされています。

このガイドラインは、法律ではないので強制力はありませんが、現状回復に関する問題解決の指針とはなっています。

東京都は、『東京における住宅の賃貸借に係わる紛争の防止に関する条例』（通称、東京ルール）を平成16年10月から施行しました。

この条例は、直接的には、東京都内の賃貸住宅を扱う宅建業者を対象とするものではありますが、その間接的な影響力は見逃せません。

具体的には、宅建業者は、契約前の重要事項説明のときに、同時に現状回復に関する費用負担等に関する説明をしなければなりません。

本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきました。



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