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2014年09月14日
備えあれば憂いなし・・・不動産対策について③・・・
さて、今回は『不動産対策③』についてを、お話させていただきます。
１．有効利用等
（１）基本方針
土地上にアパート等の賃貸住宅を建てれば、評価額はかなり下がります。（貸家建付地評価になるため）
以前はこの手法（借金してアパートを建てる、またはアパート自体を購入する）が、金融機関やハウスメーカー等のビジネスチャンスになったこともあって、大はやりしました。
そこで国税当局は、昭和63年12月に強烈な規制（相続開始3年前に取得した土地建等はその取得費で評価する【いわゆる3年しばり】という規制）を行いましたが、この規制に内在する矛盾が拡大してきた平成7年に、廃止となりました。
したがって、現在では、従前どおり自由にこうした手法がとれる事となりました。
しかしその前に、一般の人が気付かない重要な事項を指摘させていただきます。
ここで、一つ、お考えいただきいたのが、『地主さんが、時価6,000万円の更地上に相続税対策を兼ねて4,000万円でアパートを建てました。
このアパートを１年後に相続税納付のための換金することになりました。さてこの土地建物はいくらで売れるでしょうか（担保評価の問題と考えてもいいでしょう）。』
正解はせいぜい6,000～7,000万円がやっと、といったところであろうと思われます。（もちろんケースバイケースですが・・・）。』
理由を簡単に説明しますと、土地6,000万円は、更地だから6,000万円の値がついたのです。
この値を付けた人は、『更地にしてくれれば6,000万円で買う』と言うだけの話です。
アパートという収益物件目当ての投資家は、このアパートの年間収入を売買価格で除した利回り計算をします。
要するに収益性です。地価が下落基調の今日の流通利回りは8～10％（中古の場合）と極めて高いのです。
利回り計算からみても、おそらく6,000～7,000万円がやっと、となるに相違ないと想像します。
ここで申し上げたいのは、アパートを建てたらその土地建物は換金できなくなる（換金はできるが大損する）ということなのです。
むろん、建築後30年を経過して、その建築費用4,000万円を家賃で回収した後であれば、換金（6.000万円）は何の問題もありません。
新築して、5年や10年（さらには15年）程度で安易に換金を考えてはならないのです。
納税資金や遺産分割の資金等に充分な当てがない限り、わざわざ換金ピッタリの更地上にアパートを建てる事は避けざるを得ないと考えます。
（２）有効利用策
アパート建築といった土地有効利用による節税策にとって重要な点は事業採算です。
賃貸アパートも1,000万円以上（建築費等）を投じたれっきとした事業なのです。
そもそも今日全国的に賃貸住宅は供給過剰状況にあります。賃貸事業は空室が一番怖いのです。
それには、そこがアパート敵地か否か、どのような建物（間取り仕様等）が良いのか等の入念な調査が必要となります。
空室以外にも入居者とのトラブル、貸家の修繕等貸家の管理に関しての種々の問題が生じる可能性があります。
これらをどう処理するかも考えておかなければなりません。
やはり節税効果の計算以前に、事業としての収益性の見当が先なのです。
この順番を間違えてはいけません。
要するに安易に建ててはならないのです。
逆に、これらがクリアされたのであれば、節税効果が大きいのは確かなのですから、積極的に対応すべきと考えます。
以上、『不動産対策③』についてを、お話させていただきました。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
１．有効利用等
（１）基本方針
土地上にアパート等の賃貸住宅を建てれば、評価額はかなり下がります。（貸家建付地評価になるため）
以前はこの手法（借金してアパートを建てる、またはアパート自体を購入する）が、金融機関やハウスメーカー等のビジネスチャンスになったこともあって、大はやりしました。
そこで国税当局は、昭和63年12月に強烈な規制（相続開始3年前に取得した土地建等はその取得費で評価する【いわゆる3年しばり】という規制）を行いましたが、この規制に内在する矛盾が拡大してきた平成7年に、廃止となりました。
したがって、現在では、従前どおり自由にこうした手法がとれる事となりました。
しかしその前に、一般の人が気付かない重要な事項を指摘させていただきます。
ここで、一つ、お考えいただきいたのが、『地主さんが、時価6,000万円の更地上に相続税対策を兼ねて4,000万円でアパートを建てました。
このアパートを１年後に相続税納付のための換金することになりました。さてこの土地建物はいくらで売れるでしょうか（担保評価の問題と考えてもいいでしょう）。』
正解はせいぜい6,000～7,000万円がやっと、といったところであろうと思われます。（もちろんケースバイケースですが・・・）。』
理由を簡単に説明しますと、土地6,000万円は、更地だから6,000万円の値がついたのです。
この値を付けた人は、『更地にしてくれれば6,000万円で買う』と言うだけの話です。
アパートという収益物件目当ての投資家は、このアパートの年間収入を売買価格で除した利回り計算をします。
要するに収益性です。地価が下落基調の今日の流通利回りは8～10％（中古の場合）と極めて高いのです。
利回り計算からみても、おそらく6,000～7,000万円がやっと、となるに相違ないと想像します。
ここで申し上げたいのは、アパートを建てたらその土地建物は換金できなくなる（換金はできるが大損する）ということなのです。
むろん、建築後30年を経過して、その建築費用4,000万円を家賃で回収した後であれば、換金（6.000万円）は何の問題もありません。
新築して、5年や10年（さらには15年）程度で安易に換金を考えてはならないのです。
納税資金や遺産分割の資金等に充分な当てがない限り、わざわざ換金ピッタリの更地上にアパートを建てる事は避けざるを得ないと考えます。
（２）有効利用策
アパート建築といった土地有効利用による節税策にとって重要な点は事業採算です。
賃貸アパートも1,000万円以上（建築費等）を投じたれっきとした事業なのです。
そもそも今日全国的に賃貸住宅は供給過剰状況にあります。賃貸事業は空室が一番怖いのです。
それには、そこがアパート敵地か否か、どのような建物（間取り仕様等）が良いのか等の入念な調査が必要となります。
空室以外にも入居者とのトラブル、貸家の修繕等貸家の管理に関しての種々の問題が生じる可能性があります。
これらをどう処理するかも考えておかなければなりません。
やはり節税効果の計算以前に、事業としての収益性の見当が先なのです。
この順番を間違えてはいけません。
要するに安易に建ててはならないのです。
逆に、これらがクリアされたのであれば、節税効果が大きいのは確かなのですから、積極的に対応すべきと考えます。
以上、『不動産対策③』についてを、お話させていただきました。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
